Creëer meer opties om eigen vermogen uit woning vrij te maken

Bron: fd.nl / Johan Conijn / 11 februari 2019

Het ligt zo voor de hand en het lijkt zo aantrekkelijk. En toch gebeurt het in Nederland nog weinig. Woningbezitters bouwen vermogen op via de aflossing van de hypotheek en bouwen ook vermogen op ten behoeve van het pensioen. Het ene deel van het vermogen zit in de woning, het andere deel bij het pensioenfonds. Zou die ‘dubbele’ vermogensopbouw niet geïntegreerd kunnen worden om een optimale vermogensomvang te realiseren?

Na de opbouwfase van het vermogen, komt bij pensionering de uitkeringsfase. Zou het eigen vermogen in de eigen woning tijdens pensionering niet gebruikt kunnen worden als aanvulling op het pensioen, of voor de verduurzaming van de woning? Beide invalshoeken hangen met elkaar samen.

Als ten tijde van het pensioen het vermogen in de woning niet benut kan worden, is het minder logisch tijdens de opbouwfase de vermogensvorming via de eigen woning te integreren met die via het pensioen. De herziening van het pensioenstelsel beoogt daarvoor meer mogelijkheden te bieden. Onderdeel van de herziening van het pensioenstelsel is enige flexibiliteit bij de betaling van de pensioenpremies en ook flexibiliteit in de wijze waarop het pensioenvermogen wordt aangewend. Persoonlijk pensioenvermogen waar het huidige kabinet naar streeft, draagt bij aan deze grotere flexibiliteit.

Keuzevrijheid

De koppeling met de eigen woning is onlangs weer gelegd in het tienpuntenplan over de pensioenhervorming van minister Wouter Koolmees van Sociale Zaken en Werkgelegenheid. In aansluiting op een eerder advies van de Sociaal-Economische Raad (SER) komen in dit plan twee suggesties voor. De mogelijkheid om minder pensioenpremie af te dragen en een deel te gebruiken voor aflossing van de hypotheek, en de mogelijkheid om bij pensionering een deel van het opgebouwde vermogen te gebruiken om de dan nog resterende hypotheek af te lossen.

Enige keuzevrijheid bij pensionering over de besteding van het opgebouwde pensioenvermogen kan geen kwaad, mits de consequenties van een duurzaam lager pensioen goed worden overzien. Daar ligt overigens nog wel een aandachtspunt, omdat mensen over het algemeen een korte tijdshorizon hebben bij het inschatten van de financiële gevolgen van de eigen keuzes. De eerste mogelijkheid om minder pensioenpremie af te dragen is problematischer. Het lijkt aantrekkelijk voor koopstarters om daarmee de hypotheeklasten te verlagen. De woning wordt sneller afgelost. De snellere aflossing biedt de mogelijkheid om later te verhuizen naar een grotere woning. Het gaat echter wel ten koste van de hoogte van het pensioen. Om als koopstarter aan het begin van de arbeidscarrière al te beginnen met de keuze voor een lager pensioen is erg risicovol. Als jongeren zich nu al zorgen maken over hun toekomstig pensioen, ligt het niet voor de hand om hiervoor te kiezen.

Verkoop woning

Met de twee mogelijkheden die minister Wouter Koolmees schetst wordt echter geen aandacht besteed aan de andere kant van de medaille. Hoe kan het eigen vermogen in de woning benut worden na pensionering? Omdat sinds 2013 alleen hypotheken worden verstrekt die geheel worden afgelost in 30 jaar, is het antwoord op deze vraag belangrijker geworden. Een eenvoudige variant is de woning te verkopen en te verhuizen naar een huurwoning of naar een goedkopere koopwoning. Het eigen vermogen kan zo geheel of gedeeltelijk liquide worden gemaakt. Maar de ervaring leert dat 60-plussers over het algemeen weinig geneigd zijn te verhuizen. De vertrouwde woning en woonomgeving met het sociale netwerk worden niet gemakkelijk verlaten.

Als verhuizen niet in aanmerking komt, blijven er twee opties over. De woning verkopen onder de voorwaarde dat de woning levenslang gehuurd kan worden. Een ‘sale-and-lease back’ constructie: de eigen woning wordt getransformeerd in een huurwoning. De andere optie is een omgekeerde hypotheek. Bijlenen om het afgeloste bedrag weer liquide te maken. In beide opties wordt het eigen vermogen geheel, respectievelijk deels verzilverd.

Geld is niet gratis. Het vermogen uit de woning halen, leidt tot extra lasten. Bij de ‘sale-and-lease back’ constructie is de prijs voor het verzilveren dat er huur betaald moeten worden aan de belegger die de woning heeft gekocht. De belegger zal een marktconform rendement op zijn investering willen realiseren, zodat de huur ook marktconform zal zijn.

De bewoner zal met de opbrengst van de verkoop een levenslange uitkering willen kopen om daarmee het langlevenrisico goed af te dekken. Met die uitkering moet dan de huur worden betaald, die er eerst niet was. Analyses hebben uitgewezen dat de bewoner er per saldo niet veel aan overhoudt. Met de huidige lage rentestand is een hoge inbreng nodig voor een levenslange uitkering. De bewoner is dan wel het eigen vermogen in de woning volledig kwijt. Het is niet voor niets dat deze constructie niet goed van de grond komt. Voor de belegger interessant, voor de eigenaar-bewoner over het algemeen niet.

Omgekeerde hypotheek

Dan blijft over de omgekeerde hypotheek. In de Verenigde Staten is veel ervaring opgedaan met dit product. De woningbezitter neemt voor een deel van de waarde van de woning weer een hypotheek, waarop niet afgelost behoeft te worden. De rentelasten worden bijgeschreven op de schuld. Als het geleende bedrag aangewend wordt voor de verduurzaming van de woning, snijdt het mes met een verlaging van de energielasten aan twee kanten.

Daarom een pleidooi om de omgekeerde hypotheek verder uit te werken en in Nederland beschikbaar te stellen.

Johan Conijn is directeur Ortec Finance en bijzonder hoogleraar woningmarkt, Universiteit van Amsterdam.